Het bepalen van de grondwaarde van een  “bestaand” appartement is niet evident. Waarom niet?

We vertrekken van een simpel voorbeeld. Een bouwpromotor koopt een stuk grond aan van 500.000 € en bouwt hierop 5 gelijke appartementen van 80 m².  Ieder appartement heeft bijgevolg 1/5de van de aandelen in de grond of 200 duizendsten. Maw de grondprijs van ieder appartement is 500.000 € x 200/1000 = 100.000 €. De kostprijs van de bouw van ieder appartement bedraagt 95.000 €. De promotor beoogt een winst van 20 %, dus verkoopt hij ieder appartement aan : (grond 100.000 € + bouw 95.000 €) x1,20 = 234.000 €

5 jaar later koopt u dit appartement van 80 m² van de eerste eigenaar voor 290.000 €. Nergens is de initiële grondwaarde terug te vinden en u wilt die berekenen.

U hebt berekend of geschat  dat de bouwprijs van een appartement van 80 m² ondertussen 105.000 € kost. Dus zou men kunnen stellen dat de grondprijs : 290.000 € – 105.000 € = 185.000 € bedraagt. De waarde van de grond is dan in 5 jaar tijd met 85 % gestegen. Waarom ? Omdat de winst van de promotor in deze prijsstijging zit.

Een ander manier  is : 290.000 € – 20 % (de geschatte winst van de promotor) = 232.000 €. Daarvan trekken we de kostprijs van het appartement af : 232.000 -105.000 € =  de grondprijs  nl. 127.000 € . Een stijging van 27 % in 5 jaar tijd, lijkt me realistischer. Als we er vanuit gaan dat de grondprijs na 5 jaar 127.000 euro geworden is, dan is de waarde van het appartement 290.000 € – 127.000 € = 163.000 € of een prijsstijging van 71 % in 5 jaar tijd tov van de bouwprijs 5 jaar ervoor. Waarom? Terug omdat de winst van de promotor in deze prijsstijging zit.

Mijn inziens is de grondwaarde van een appartement niet te juist te berekenen.  Wanneer er toch een methode moet gebruikt worden, is de eerste methode de meest juiste, omdat men zou kunnen stellen dat indien  het ganse gebouw afbrandt (100 % total loss), het gebouw zou kunnen herbouwd worden voor 5 x 105.000 €  en dus is de waarde van de grond 5 x 185.000 €.

In een formule komt de grondwaarde bij een nieuwbouwappartement hierop neer :

Nieuwbouwwaarde app.
– bouwkost app.
– bouwkost aandeel gemene delen
– winst
_______________
Grondwaarde  

Minder accurate formule voor een ouder appartement:

Waarde appartement
– bouwkost (verminderd met slijtage)
_______________
Grondwaarde 

Inhoud

Verschillen de geschatte prijzen van schatters?

Verschillen de geschatte prijzen van schatters? Vraag: Wij gaan scheiden en ik had graag het huis overgekocht. Ik heb een prijs via een schatter gekregen en ook één van de notaris, maar die prijzen liggen nogal ver uiteen( zo’n 90000 euro om precies te zijn). Ligt de...

Wie betaalt kosten schatten van een woonhuis bij echtscheiding?

Wie betaalt kosten schatten van een woonhuis bij echtscheiding? Vraag : Mijn echtgenote en ik zijn aan het scheiden en ik wens de woning in te kopen. Graag had ik de woning laten schatten. Moet ik de kosten van de schatting alleen betalen of worden die gedeeld met...

Hoe een kadastraal uittreksel aanvragen?

Hoe een kadastraal uittreksel aanvragen?  Vraag : hoe en waar kan ik een kadastraal uittreksel aanvragen? Antwoord : Vroeger moest je je naar het kadaster begeven om een uittreksel van je woning te bekomen, maar sedert 1 november 2018 kan je een uittreksel digitaal...

VLABEL

Erkend schatter VLABEL en successieaangifte Bij een successie en in geval een onroerend goed in de erfenis zit, moet men de waarde van dit goed aangeven in de nalatenschap. U kan dit bedrag zelf bepalen, laten bepalen door Vlabel of laten bepalen door een expert...

5 misverstanden over meerwaarde bij een woning

5 misverstanden omtrent meerwaarde bij verkoop van een woning Bij het schatten van een woning, villa of een appartement moet er rekening gehouden met mogelijke meerwaarden of minwaarden. Iedere eigenaar gaat ervan uit dat een meeruitgave van 1000 €, dan ook een...

Boetes bij tekortschatting

Boetes bij Tekortschatting Wanneer u  een woning koopt voor een prijs die lager ligt dan de waarde die de fiscus schat, riskeert u een boete. Het verschil tussen de verkoopprijs en de geschatte prijs moet hoger zijn dan 1/8. De registratierechten zult u altijd moeten...

De controleschatting

De Controleschatting Wanneer u een huis koopt, betaalt u vanzelfsprekend registratierechten. Het kantoor van registratie heeft tot 2 jaar de tijd om na te gaan, indien zij akkoord gaan met de prijs die u betaalde. Zij baseren zich op de verkoopwaarde of de  venale...

Hoeveel is mijn huis waard?

Wat is de prijs van een woning? Appartement? Villa? Handelszaak? Enz... Om de waarde van een huis te kennen kunt u dit vragen aan een expert schatter tegen betaling of aan een makelaar. Sommige makelaars doen dit gratis.  Wat is het verschil ? Een makelaar die een...

Gerelateerde artikels

Verschillen de geschatte prijzen van schatters?

Verschillen de geschatte prijzen van schatters?

Verschillen de geschatte prijzen van schatters? Vraag: Wij gaan scheiden en ik had graag het huis overgekocht. Ik heb een prijs via een schatter gekregen en ook één van de notaris, maar die prijzen liggen nogal ver uiteen( zo’n 90000 euro om precies te zijn). Ligt de...

Wie betaalt kosten schatten van een woonhuis bij echtscheiding?

Wie betaalt kosten schatten van een woonhuis bij echtscheiding?

Wie betaalt kosten schatten van een woonhuis bij echtscheiding? Vraag : Mijn echtgenote en ik zijn aan het scheiden en ik wens de woning in te kopen. Graag had ik de woning laten schatten. Moet ik de kosten van de schatting alleen betalen of worden die gedeeld met...

Hoe een kadastraal uittreksel aanvragen?

Hoe een kadastraal uittreksel aanvragen?

Hoe een kadastraal uittreksel aanvragen?  Vraag : hoe en waar kan ik een kadastraal uittreksel aanvragen? Antwoord : Vroeger moest je je naar het kadaster begeven om een uittreksel van je woning te bekomen, maar sedert 1 november 2018 kan je een uittreksel digitaal...