Het bepalen van de grondwaarde van een  “bestaand” appartement is niet evident. Waarom niet?

We vertrekken van een simpel voorbeeld. Een bouwpromotor koopt een stuk grond aan van 500.000 € en bouwt hierop 5 gelijke appartementen van 80 m².  Ieder appartement heeft bijgevolg 1/5de van de aandelen in de grond of 200 duizendsten. Maw de grondprijs van ieder appartement is 500.000 € x 200/1000 = 100.000 €. De kostprijs van de bouw van ieder appartement bedraagt 95.000 €. De promotor beoogt een winst van 20 %, dus verkoopt hij ieder appartement aan : (grond 100.000 € + bouw 95.000 €) x1,20 = 234.000 €

5 jaar later koopt u dit appartement van 80 m² van de eerste eigenaar voor 290.000 €. Nergens is de initiële grondwaarde terug te vinden en u wilt die berekenen.

U hebt berekend of geschat  dat de bouwprijs van een appartement van 80 m² ondertussen 105.000 € kost. Dus zou men kunnen stellen dat de grondprijs : 290.000 € – 105.000 € = 185.000 € bedraagt. De waarde van de grond is dan in 5 jaar tijd met 85 % gestegen. Waarom ? Omdat de winst van de promotor in deze prijsstijging zit.

Een ander manier  is : 290.000 € – 20 % (de geschatte winst van de promotor) = 232.000 €. Daarvan trekken we de kostprijs van het appartement af : 232.000 -105.000 € =  de grondprijs  nl. 127.000 € . Een stijging van 27 % in 5 jaar tijd, lijkt me realistischer. Als we er vanuit gaan dat de grondprijs na 5 jaar 127.000 euro geworden is, dan is de waarde van het appartement 290.000 € – 127.000 € = 163.000 € of een prijsstijging van 71 % in 5 jaar tijd tov van de bouwprijs 5 jaar ervoor. Waarom? Terug omdat de winst van de promotor in deze prijsstijging zit.

Mijn inziens is de grondwaarde van een appartement niet te juist te berekenen.  Wanneer er toch een methode moet gebruikt worden, is de eerste methode de meest juiste, omdat men zou kunnen stellen dat indien  het ganse gebouw afbrandt (100 % total loss), het gebouw zou kunnen herbouwd worden voor 5 x 105.000 €  en dus is de waarde van de grond 5 x 185.000 €.

In een formule komt de grondwaarde bij een nieuwbouwappartement hierop neer :

Nieuwbouwwaarde app.
– bouwkost app.
– bouwkost aandeel gemene delen
– winst
_______________
Grondwaarde  

Minder accurate formule voor een ouder appartement:

Waarde appartement
– bouwkost (verminderd met slijtage)
_______________
Grondwaarde