0475/724668 : West- en Oost-Vlaanderen
0477/249957 : Antwerpen - Limburg - Vlaams-Brabant

Blog

Meerwaardebelasting bij verkoop van woning of grond
Lawaai en de waarde van uw woning
Mijn woning ligt in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied
Zelfde huis in ‘ …  dreef’ is 6,2% duurder dan in ‘… straat
Plaatsbeschrijving en ABR
De waarde van een moordhuis
Waardevermindering door windmolens
Geheimhouding bij schatten
Wat is de waarde van een terras?
Huurschatter
Een lelijk huis naast de deur doet de prijs zakken
Schatting en het kadastraal inkomen
Online schatten van uw woning.
Hoogspanningskabels beïnvloeden de waarde van een woning
Bewoonbare oppervlakte van een woning berekenen
Plaatsbeschrijving bij het verlaten van de woning
Berekenen van de huurprijs of huurwaarde
Venaliteit en vetusiteit
De controleschatting of tekortschatting
De verkoopprijs van een investeerder en makelaar versus de geschatte waarde
Werkwijze bij het schatten van de waarde van uw huis
Schatten en tips voor verkoop van uw woning


Meerwaardebelasting bij verkoop van woning of grond

Bij de verkoop van uw eigen woning hoeft u geen meerwaardebelasting te betalen, wel in geval van bouwgrond of een tweede woonst. In het geval van verkoop van grond betaalt u 33% indien u tijdens de eerst 5 jaar verkoopt en 16,5 % tussen het vijfde en het achtste jaar. In geval van een tweede woonst betaalt u 16,5% meerwaardebelasting bij verkoop tijdens de eerste 5 jaar. Let wel : de basis van de meerwaarde belasting is  het verschil tussen : verkoopprijs – kosten (makelaar, publiciteit, attesten, …) en de aankoopprijs + kosten (registratie, renovatie, …) of de aankoopprijs + 25% + 5% (voor ieder verlopen jaar). Deze meerwaardebelasting is enkel geldig bij particulieren en moet u spontaan aangeven op uw belastingaangifte.
Voorbeeld : verkoopprijs : 300.000 euro , aankoopprijs 200.000 euro (3 jaar geleden). Berekening : 300.000 – (200.000 + 25% + (3 x 5%)) = 20.000 euro x 16,5% = 3300 € (aan te geven)


Lawaai en de waarde van uw woning

Volgens een doctoraatsonderzoek in samenwerking met Era daalt de waarde van een woning in de omgeving van een luchthaven met 6,7% in vergelijking met een rustig gelegen woning. Let wel : indien deze woning dicht tegen de aan-en wegvliegroute van de luchthaven bevindt, kan dit zelfs oplopen tot 30%. Indien u in uw tuin treinen hoort of het geraas van een autostrade, dan beloopt het verschil ongeveer 4%.


Help ! Mijn woning ligt in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied. 

Er is een verschil tussen een ‘mogelijk’ en ‘effectief’ overstromingsgevoelig gebied. ‘Mogelijk’ overstromingsgevoelig kan betekenen dat u nooit een overstroming hebt meegemaakt of zult meemaken.

Speelt deze verplichte vermelding een rol bij de verkoop woning? Volgens eigenaars die verkopen, haken vele klanten af en moeten ze soms de prijs laten zakken wanneer de klant bemerkt dat deze woning in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied ligt.

Check zelf als uw woning in een overstromingsgevoelig gebied ligt op : Geopunt Vlaanderen


Zelfde huis in ‘ …  dreef’ is 6,2% duurder dan in ‘… straat’

Volgens een doctoraatsonderzoek van Roel Helgers (KU Leuven) is een woning gelegen in een ‘dreef’ 6,2 % duurder dan in een ‘straat’. Een ‘plein’ verhoogt de waarde met 4,2% wat  te maken zal hebben met het open zicht. Idem voor ‘laan’ +2,6% , waarbij bomen en groen een grote rol spelen. ‘Baan’ brengt maar een meerwaarde op van 0,4 % en ‘Steenweg’ zelfs een minwaarde van -2%.


Plaatsbeschrijving en ABR

Wanneer een bouwheer een ABR-polis onderschrijft, dan is er meestal de verplichting om een plaatsbeschrijving  voor aanvang van de werken te laten opmaken, door een expert, van de woningen of appartementen van de buren en soms ook van de eigen woning wanneer deze verbouwd wordt. De reden hiervoor is om te kunnen bewijzen dat, indien er schade is tijdens of na de werken, de schade wel degelijk veroorzaakt is door de werken. Ter info : Een ABR polis verzekert de beschadigingen en verliezen van het op te richten gebouw en schade aan derden.


De waarde van een moordhuis

Volgens een studie vermindert de waarde van een woning waarin een moord werd gepleegd met 15 à 30 % en duurt het ongeveer 45% langer om deze te verkopen dan bij een gewone woning. Het spreekt vanzelf dat deze cijfers enkel gelden indien het publiekelijk bekend is dat er in deze woning gemoord werd. Volgens de deontologie van het BIV (Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars) is een makelaar niet verplicht om dit kenbaar te maken aan een kandidaat-koper.
Bijkomend kan men stellen dat de woningen in een straal van 325 meter het eerste jaar eveneens dalen in waarde met 3,9 %


Waardevermindering door windmolens

Onlangs moest er een villa geschat worden voor een kandidaat-koper. De te schatten woning lag in een gebied waar er mogelijks een windmolen park zou komen. De vraag werd gesteld om de huidige waarde van de villa te schatten en de waarde na de komst van windmolens. Het spreekt vanzelf dat er hier sprake is van een waardevermindering door het mindere uitzicht, slagschaduw, eventueel geluid. Echter heeft een Australische studie op basis van 3300 wetenschappelijke publicaties aangetoond dat windmolens of een windmolenpark geen nadelige invloed hebben op de gezondheid. Windmolens zouden een bron van elektromagnetische golven zijn,maar de intensiteit hiervan is lage dan bij een gemiddelde woning op het het platteland. Ook het feit dat de slagschaduwen een aanval zouden kunnen uitlokken bij personen die lijden aan een zeldzame vorm van fotosensitieve epilepsie, is bijzonder klein.


Geheimhouding bij schatten

Soms vragen klanten zich af, na een schatting,als de notaris, het kadaster of een derde partij op de hoogte is of gebracht wordt van de schatting?
Het verslag wordt enkel bezorgd aan de opdrachtgever. Geen enkele derde partij krijgt inzage in het schattingsverslag of wordt hiervan op de hoogte gesteld.


Wat is de waarde van een terras?

Op een residentie stond er op het dak  een klein appartement dat geen toegang had tot het omliggende dak. De nieuwe eigenaars van het appartement vroegen  de vereniging van mede-eigenaars om het privatief gebruik van dit terras te mogen aankopen. De mede-eigenaars vroegen mij, indien dit dak waarde had en zo ja hoeveel de geschatte waarde ervan zou zijn.
Gezien een appartement met 2 slaapkamers met een terras meer waarde heeft dan een appartement zonder terras, heb ik aan de hand van vergelijkingspunten en parameters de waarde van dit terras geschat. Gezien het toch om een terras van 75 m² ging,  bekwam ik al gauw een niet onaardig bedrag. Het spreekt vanzelf dat als de eigenaars hun appartement kunnen verkopen met een ruim zonneterras en een prachtig zicht, dit terras een serieuze meerwaarde zal bedragen in de verkoop.


Huurschatter

Gezien de huur schatten toch een deel van het beroep is van een expertschatter heb ik het inititiatief ‘ www.huurschatter.be ‘ uitgeprobeerd. De resultaten die huurschatter.be waren bevredigend, meestal iets aan de hoge kant. Het spreekt vanzelf dat deze site enkel maar geldt voor ‘normale’ woningen en appartementen en hier geen rekening gehouden worden met uitzonderingen zoals zichten, ligging aan zee of aan eenpark, enz…. Winkels, loodsen, burelen vallen hierbuiten.


Een lelijke huis naast de deur doet de prijzen zakken,  suggereert onderzoek

De overgrote meerderheid van de makelaars in het Verenigd Koninkrijk zijn van mening dat een goed onderhouden woning naast de deur de waarde van een huis  bij verkoop laat toenemen, wordt aangetoond door een nieuw onderzoek.
Ongeveer 88% is van mening dat een mooi huis naast de deur de waarde van een onroerend goed verhoogt met een gemiddelde van 12% . En omgekeerd, een onooglijk huis naast de deur zal de waarde van een eigendom verminderen met gemiddeld 13%, heeft het onderzoek van huis verzekeringsmaatschappij Churchill aangetoond.
Gebroken of dichtgetimmerde vensters wordt genoemd als de nummer één van de prijsdoders.  Als het huis van de buur  een overwoekerde tuin, gebroken ruiten, of een vervallen auto op de oprit heeft, zal dit de waarde van het naburig pand doen dalen.  En als je buren opzichtige verf, overlopende goten of zelfs vuile ramen hebben, kan dit ook duizenden euros van de waarde van een onroerend goed kosten.
‘Relatief kleine zaken als het onderhoud van tuinen en het  in goede staat houden van buitenschilderwerk kan de  algemeen waarde van  het onroerend goed verhogen,  waardoor  huiseigenaars vele euro’s in hun zakken kunnen steken als ze verkopen.’


Schatting en het Kadastraal Inkomen

Kan men aan de hand van het KI de woning schatten? Eerst een woordje uitleg. Wat is het kadastraal inkomen?
Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen  of KI is de netto-huurwaarde die de administratie toewijst aan een woning op datum van 1 januari 1975.
Doordat het kadastraal inkomen refereert naar de netto-HUURwaarde en het kadastraal inkomen niet altijd up-to-date is (bvb een woning van 1930 die ondertussen (deels) aangepast is), is het KI geen basis om een woning of villa te schatten.


Online schatten van uw woning 

Om uw huis gratis online te laten schatten bestaan er enkele goede sites zoals bvb  immoreus . Deze websites berekenen uw woning aan de hand van de gegevens die u zelf op hun site moet intypen. Dit kan u een idee geven van de waarde van uw woning, maar is geen basis. Onze schattingen heb ik ooit getoetst aan de hand van online websites en in de meeste gevallen was het resultaat niet hetzelfde en verschilde soms veel. Dit is hoofdzakelijk omdat deze sites gebruik maken van gemiddelden en geen rekening houden met uitzonderingen, speciale afwerkingen, tussentijdse renovaties, uitzonderlijke liggingen, enz…


Hoogspanningskabels beïnvloeden de waarde van een woning

Volgens een onderzoek bij de vastgoedmakelaars. blijkt dat de waarde van een huis of villa in de omgeving van een hoogspanningsmast daalt met 15 à 30 %.  Sommige makelaars getuigen zelfs van 50 %.


Bewoonbare oppervlakte van een woning berekenen

Om de waarde van een woning of appartement te kunnen schatten, moet je het aantal m² bewoonbare oppervlakte kennen. Maar hoe bereken je die oppervlakte? Sommigen tellen de oppervlaktes van alle kamers op, andere vermenigvuldigen de binnenmaten van een woning en weer anderen de buitenmaten. Dit geeft telkens een ander resultaat met verschillen tussen 5 à 15 %.

Wat is nu de gangbare methode?

Bij een woning vermenigvuldig je de lengte x de breedte van de woning. Bvb 10 x 12 m. In het dak  start je vanaf de rechte muren (in principe vanaf 1,5m). Kelders en niet-ingerichte zolder zijn geen bewoonbare ruimtes.
Bij een appartement  vermenigvuldig je eveneens de lengte x de breedte (maar vertrekkend vanaf de helft van de buitenmuren), dit is meestal de breedte van de living + twee maal 15 cm muur. vb 4,7 m +0.3 m = 5 m. Daarbij kan je nog de helft van de oppervlakte van de terrassen bijrekenen en de gemeenschappelijke delen (trappenzaal en lift) moet je aftrekken.

Let wel : Deze methode wordt in België gehanteerd (maar is niet verplicht) en in Engeland. In Nederland en Frankrijk daarentegen vertrekken ze vanaf de binnenmuren en niet de buitenmuren.


Plaatsbeschrijving bij het verlaten van de woning

Een huurster vroeg om een plaatsbeschrijving op te maken bij het verlaten van haar woning, teneinde geen problemen te hebben met de verhuurder. Op de vraag of er een plaatsbeschrijving opgemaakt was bij intrede antwoordde de dame in kwestie negatief. Bijgevolg is het hier  niet nodig om een plaatsbeschrijving te maken bij het einde van de huurperiode, want art 1731 van het Burgerlijk Wetboek vermeldt dat ‘indien er geen plaatsbeschrijving opgemaakt werd bij intrede, er vermoedt wordt dat de de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.’


Berekenen van de huurprijs of huurwaarde

Wat is de huurwaarde van een appartement, huis of villa?

Dit wordt geschat op basis van twee methodes.  De eerste methode is de methode van de vergelijkingspunten. In de omgeving worden er soortgelijke  woningen gezocht en de huurprijzen worden vergeleken.

De tweede methode is op basis van de venale waarde van een woning. Deze waarde wordt eerst berekend aan de hand van de oppervlakte van de grond, de grootte van het huis en de vetusiteit/venaliteit en getoetst aan de hand van vergelijkingspunten. Weten we eenmaal de waarde van de woning, dan wordt deze waarde vermenigvuldigd met een opbrengstwaarde bvb tussen de 3 en 5% opbrengst of bij een commercieel pand tussen de 5 en 7%. Daardoor bekomen we een huurprijs.


Venaliteit en vetusiteit

Als beëdigd schatter onroerend goed moet er bij de schatting van een woning rekening gehouden met de venaliteit en vetusiteit. Een woordje uitleg :

De betekenis van venaliteit: de veilbaarheid van het onroerend goed of hoe gemakkelijk of moeilijk kan een onroerend goed verkocht worden. Factoren die de venaliteit kunnen beïnvloeden zijn : een drukke weg, afgelegen, handelspand, verwaarloosd uitzicht, enz…

De betekenis van vetusiteit : de slijtage van een onroerend goed. Een huis blijft niet eeuwig bestaan en vermindert in waarde tov een nieuwbouw. Een voorbeeld : een huis van 30 jaar oud heeft een minwaarde van 40,50 % tov van haar eigen nieuwbouwwaarde.

Dit zijn o.a. twee van de vele factoren waarmee een expert schatter rekening moet houden bij de waardebepaling van een woning.


De controleschatting of tekortschatting

Indien de fiscus vindt dat uw woning te laag aangekocht werd, kan zij bijkomende registratierechten (en een boete) heffen. Zo gebeurde het ook met een villa in de omgeving van Brugge.

De koper had een villa gekocht met een mooi stuk grond  waarop ook een loods stond. De koper was een aannemer en splitste de grond in 2 delen. Het stuk grond met de loods werd gekocht door zijn vennootschap en de villa met grond door hemzelf.

De registratie was niet akkoord met het betaalde bedrag voor de villa. Te weinig, vonden zij. Na herberekening bleek dit bedrag inderdaad te weinig te zijn, maar de grond achteraan was te hoog aangekocht. Had de opslitsing berekend en geschat geweest door een schatter, dan was er vermoedelijk geen discussie geweest met de fiscus.

Meer informatie : http://www.expertschatter.be/de-controleschatting


De verkoopprijs van een investeerder en makelaar versus de geschatte waarde

Verleden week schatte ik een woning in de omgeving van Gent. De eigenaars hadden me gevraagd naar de objectieve waarde van hun woning. Ze hadden al een bod ontvangen van een investeerder. Hij wou hun huis kopen, opknappen en doorverkopen. Daarnaast was er ook al een makelaar langsgeweest en had hen een prijsvoorstel gedaan.

De eigenaars hadden 2 prijzen. Waarom nog een beëdigd schatter laten komen? Door deze 2 voorstellen hadden de eigenaars helemaal geen idee meer hoeveel ze voor hun woning konden vragen. De investeerder stelde een lage prijs voor, want hij moest na de verkoop nog een winst behalen. De makelaar stelde een hogere prijs voor want hij wou de opdracht.

Ik heb de waarde van de woning berekend en vergeleken met andere panden en mijn rapport opgestuurd naar de eigenaars.

Nadien kreeg ik een email terug dat de berekende venale waarde tussen de 2 ontvangen voorstellen (die ik niet kende) lag. Dit was enigszins te voorspellen.


Werkwijze bij het schatten van de waarde van uw huis

Volgend op de afspraak met de eigenaar of opdrachtgever (vb. advokaat) begeeft de schatter zich naar naar het onroerend goed.

Ter plaatse verzamelt de expert de nodige gegevens om het huis te kunnen schatten. Wat is het bouwjaar? Het Kadastraal Inkomen? Is er al dan niet een bodemattest aanwezig? Epc? Elektrische keuring? Oppervlakte van de grond?

De expert-schatter doorloopt vervolgens het huis en bekijkt de graad van afwerking. Uit wat bestaan de vloeren? Oude of nieuwe keuken? Badkamer aan vervanging toe? Is er ergens schade? Is het dak geisoleerd? Dubbel of enkel glas? enz….

Vervolgens meet hij de woning op om de bebouwde oppervlakte te kennen en neemt hij de nodige foto’s van het pand.

Aan de hand van al deze gegevens en door gebruik te maken van  verschillende formules berekent de schatter vervolgens de waarde van het huis. Al zijn bevindingen worden opgenomen in een rapport.

De opdrachtgever krijgt een uitnodiging tot betaling en zodra deze betaling ontvangen is, wordt het rapport doorgestuurd.


Schatten en tips voor verkoop van uw woning

Onlangs werd ik gevraagd om een pand te schatten. De eigenaar twijfelde indien hij het zou verhuren of verkopen. Hij had het 2 jaar geleden gekocht en gedeeltelijk gerenoveerd. Hij twijfelde als hij het verder zou renoveren of zo laten, maar hij wou de de maximumprijs bekomen voor zijn huis. Enkele tips indien u uw woning zou verkopen :

De woning moet in de eerste plaats in orde zijn. Dat wil zeggen, volledig of zoveel mogelijk opgeknapt. De woning die het best verkoopt is, de woning die het best oogt. Hier enkele tips wanneer u mensen rond leidt in uw huis.

  • De inkomhall moet net zijn, want dit is de eerste indruk van de klant
  • Ruim het huis op ! Kranten en tijdschriften weg, handdoeken op zijn plaats, overtollige rommel in dozen.
  • De keuken moet er netjes uitzien. Is de vaat gedaan? Handdoeken weg? Niet teveel spullen op het aanrecht?
  • Zijn de bedden gemaakt in de slaapkamers? De slaapkamers verlucht?
  • Is er ergens schade aan het huis dat gemakkelijk kan hersteld worden? vb loszittend behang

Dit zijn maar enkele voorbeelden. Kortom, als de woning een nette indruk achterlaat en als alle spullen netjes in de kasten weggeborgen zitten, dan zal de waarde van het huis hoger ingeschat worden door een koper.

Wanneer u wenst te verkopen en uw wilt weten hoeveel uw huis waard is, dan geven wij u naast een schatting de nodige tips om de beste prijs voor uw woning te bekomen.

Artikelen

http://www.expertschatter.be/hoeveel_is_mijn_huis_waard
http://www.expertschatter.be/referenties
http://www.expertschatter.be/plaatsbeschrijving-voor-aanvang-der-werken